Como fazer o cálculo da multa de quebra de contrato de aluguel?

Não é segredo para ninguém que a negociação de um imóvel costuma ser repleta de burocracias, sendo que algumas garantem, de certa forma, segurança para ambos envolvidos. Ainda assim, há algumas obrigações que precisam ser levadas em conta e conhecidas pelo locador e inquilino, como a multa de quebra de contrato de aluguel.

Alugar um imóvel, seja ele comercial ou residencial, é sempre um passo importante para a grande maioria das pessoas. Afinal de contas, sempre alugamos um espaço com um objetivo especial, seja para desenvolver o nosso próprio negócio ou, até mesmo, para formar uma família.

Ainda assim, é preciso ficar muito atento à legislação que diz respeito aos deveres e direitos do locador e do locatário na locação de um imóvel. Isso porque há uma série de regras que precisam ser cumpridas nessa relação e que, se não, podem causar uma grande dor de cabeça para os envolvidos.

Neste artigo, você irá conhecer um pouco mais sobre a dita multa de quebra de contrato de aluguel, e aprender a como calculá-la. Além disso, apresentaremos também algumas das pontuações feitas na Lei do Inquilinato, referente a locação de um imóvel, as quais você precisa estar por dentro.

Dito isso, pegue logo o seu caderno de anotações ou abra o bloco de notas do celular e venha conferir um pouco mais sobre o assunto.

Existe uma multa de quebra de contrato de aluguel?

Muitas pessoas acreditam que, ao alugar um imóvel, seja ele residencial ou comercial, precisarão apenas arcar com o valor do aluguel e pronto. Há ainda quem acredite que, por ser algo alugado, assim que quiser abandonar e rescindir o contrato pode fazer sem problema algum - mas a situação não é bem assim.

Na verdade, existe uma multa a ser cobrada sempre que ocorre a quebra de contrato de aluguel de um imóvel. Isso acontece sempre que há a rescisão do contrato de maneira inesperada antes de seu término. Ou seja, é válido apenas quando o contrato estabelece um prazo para locação e a rescisão acontece antes disso.

É bom que você tenha isso em mente sempre que for alugar algum tipo de imóvel já com a perspectiva de se mudar assim que aparecer uma outra oportunidade. Isso porque, caso haja um prazo determinado do aluguel, a multa de quebra de contrato de aluguel pode ser bem incômoda.

Tudo isso é determinado pela famosa Lei do Inquilinato, de número 8.245. No entanto, saiba que essa legislação, criada ainda no início da década de 1990, não estabelece um valor exato a ser pago em casa haja a quebra de contrato de aluguel - sendo necessário, então, a realização de um cálculo.

Quando há uma multa de quebra de contrato de aluguel?

A dúvida de muitas pessoas quando o assunto é multa de quebra de contrato de aluguel é: quando isso pode acontecer? A resposta para esse questionamento é bem simples: será aplicada uma multa sempre que houver a quebra de um contrato que tenha prazo determinado ou valor estabelecido em contrato.

Sendo assim, o locatário só terá que pagar um valor por quebrar o contrato, e abandonar o imóvel antes do previsto, caso o documento estabeleça um prazo para isso ou valor para isso. Sendo assim, se a locação está definida por 10 meses e você decidiu sair do imóvel no sétimo mês, terá que pagar uma multa.

No entanto, caso o contrato de locação estabelecido não conte com nenhum prazo de locação, ficando a cargo apenas as mensalidades, a multa de quebra de contrato de aluguel deverá estar estabelecida em contrato. Há ainda, a possibilidade de acordo judicial para que seja determinado um valor sempre que houver uma rescisão precoce.

É extremamente importante estar por dentro desse assunto ao buscar um imóvel para alugar. Isso porque, como já citado anteriormente, há casos em que as pessoas buscam um espaço apenas por um período curto de tempo, visto que estão atrás de outras oportunidades. Sendo assim, é preciso estabelecer esse período em contrato para que não haja grandes incômodos.

O que diz a lei sobre a quebra de contrato de aluguel?

Todo processo envolvendo a locação de um imóvel tem como base a Lei do Inquilinato, já citada anteriormente. Isso não é diferente quando o assunto é a multa para quebra de contrato de aluguel, visto que há um artigo específico da legislação que trata justamente sobre isso.

O Artigo de número 4 da referida legislação diz que “durante o prazo estipulado para duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2 do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Além disso, o artigo coloca também que “o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”.

Sendo assim, se você trabalha em uma empresa e, de repente, é transferido para trabalhar em outro lugar, poderá não precisar pagar a multa pela quebra de contrato de aluguel. Para isso, como citado, o seu empregador precisa enviar um documento por escrito ao locador do imóvel, avisando a situação, em pelo menos 30 dias antes do abandono do local.

Como posso fazer o cálculo para quebra de contrato de aluguel?

É importante ressaltar que a Lei do Inquilinato por si só não estabelece um percentual para a multa de quebra de contrato de aluguel. Sendo assim, a porcentagem em relação a rescisão deve ser estabelecida pelo locador e indicada no contrato de ciência de ambas as partes da negociação.

Ainda assim, saiba que o Artigo 571 do Código Civil determina que a multa por rescisão de aluguel, ou quebra de contrato, deve ser aplicada proporcionalmente ao tempo de contrato restante. Sendo assim, se você rescindir o contrato faltando 10 meses para ele acabar, o valor será um. Mas, se rescindir faltando 15 meses para acabar, o valor será outro.

De acordo com o referido artigo o Código Civil, “havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes. Nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

Para entender um pouco mais sobre como funciona o cálculo da multa para quebra de contrato de aluguel, precisamos colocar um exemplo. Isso porque, como as porcentagens para rescisão variam de contrato para contrato, não há como definir um único cálculo para todas as situações. Confira:

Exemplo de cálculo para quebra de contrato de aluguel

Suponhamos que o contrato de aluguel firmado estabelece um prazo de 40 meses, com um valor de R$ 3 mil ao mês. Nesse caso, a multa contratual estabelecida, a qual é determinada pelo locador e acordada entre ambas as partes, é de 10% do total, ou seja, 4 meses de aluguel ou R$ 12 mil.

Acontece então que o locatário pretende realizar a quebra de contrato de aluguel e deixar o imóvel após 20 meses de pagamento. Sendo assim, ainda irão restar mais 20 meses para que o contrato se encerre. Dessa forma, a multa de quebra de contrato de aluguel deverá ser aplicada proporcionalmente ao tempo restante.

Isso significa que o locatário não terá de pagar os R$ 12 mil, referentes a quatro meses de aluguel, acordados no contrato. Na verdade, o valor é calculado com base na multa correspondente aos 20 meses restantes de aluguel. Dito isso, sem mais delongas, confira logo como se calcula.

1.    Valor total da multa de quebra de contrato de aluguel para 40 meses

Levando em consideração que o valor mensal do aluguel é de R$ 3 mil, e a multa prevista é de 10% do tempo total, ou seja, 4 meses de aluguel, precisamos calcular o valor total da multa para os 40 meses. Isso pode ser feito com uma simples multiplicação, como você verá logo abaixo:

• R$ 3 mil (valor mensal) x 4 (multa prevista no contrato) = R$ 12 mil.

2. Valor proporcional da multa de quebra de contrato de aluguel por mês de contrato

Agora, precisamos fazer um cálculo para determinar a multa proporcional por mês de contrato. Com isso, levamos em consideração o valor total da multa, que é R$ 12 mil, e a duração do contrato, que é de 40 meses. Sendo assim, basta fazer novamente uma simples divisão:

• R$ 12 mil (valor total da multa) : 40 (meses estabelecidos pelo contrato) = R$ 300 (valor proporcional da multa).

3. Valor final da multa de quebra de contrato de aluguel para os meses restantes de contrato

Agora que você já tem em mãos o valor proporcional da multa por mês de contrato, R$ 300, basta multiplicar pelos meses restantes. Tendo em vista no exemplo que o locatário realizou a quebra de contrato de aluguel faltando 20 meses, então:

• R$ 300 (valor proporcional mensal da multa) x 20 (meses restantes no contrato) = R$ 6 mil.

Sendo assim, o valor a ser cobrado pela quebra de contrato de aluguel, neste caso, para os 20 meses restantes, é de R$ 6 mil. Percebe-se, inclusive, que o valor é justamente a metade da multa total acordada assim que você firma o contrato - e você deve estar atento a isso.

É de suma importância conhecer a base desse cálculo para que o inquilino e o locador não tenham problemas na hora do pagamento da multa. Isso porque, diferente do que muitos acreditam, o valor a ser pago não é o total estabelecido no contrato, e sim o proporcional - como vimos na conta anterior.

A quebra de contrato de aluguel pode partir do locador?

Agora já sabemos que o inquilino pode deixar o imóvel a hora que quiser e realizar a quebra de contrato de aluguel, precisando apenas pagar o valor proporcional da multa para os meses restantes. No entanto, algo que muitas pessoas se perguntam em relação a este assunto é: a rescisão de contrato pode partir do locador?

Não é tão incomum vermos casos em que o locador pede o imóvel de volta antes do término do contrato com o inquilino. Muitas vezes isso acontece porque o proprietário do imóvel precisou se mudar novamente para a cidade em questão ou, até mesmo, por outros tipos de interesses.

No entanto, saiba que o locador não pode pedir a devolução do imóvel, por qualquer motivo, antes do término do contrato com o inquilino. No caso, o proprietário do espaço não pode reaver o imóvel sem que o locatário tenha cometido algum tipo de infração legal ou esteja inadimplente.

Essa condição, inclusive, é colocada no artigo número 4 da Lei do Inquilinato. Esta, por sua vez, diz que “durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado”. Ainda assim, existem algumas condições legais que permitem que o proprietário de reaver o imóvel antes do término do contrato.

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Quando o locador poderá reaver o imóvel antes do término do contrato?

Por lei, a quebra de contrato de aluguel não pode partir do locador sem que haja um motivo respaldado juridicamente. Ainda assim, o proprietário do imóvel poderá tê-lo de volta caso chegue em um acordo com o então locatário, estabelecendo ambos um acordo que resulte na devolução do imóvel.

Além disso, a lei coloca também que o locador poderá reaver o imóvel quando o inquilino comete algum tipo de infração legal. Casos em que o locatário comete atos ilícitos do imóvel ou, também, infrações contratuais ou descumpre cláusulas colocadas em contrato, podem levar a essa retomada do local pelo proprietário - seja ele uma pessoa física ou jurídica.

Vale ressaltar também que, quando o inquilino descumpre por inúmeras vezes as regras de convivência impostas no contrato, também pode ocorrer o pedido de devolução do imóvel. Isso porque situações como essas podem gerar multas, que se acumulam, e justificam o término do contrato antes do previsto.

Ainda assim, por mais que a quebra de contrato de aluguel tenha que ser respaldada por lei para partir do locador, ela nunca irá envolver uma multa para o proprietário. Tudo, no fim das contas, depende de acordos ou respaldos legais.