Vai vender seu imóvel? Entenda dos direitos do locatário

As coisas mudam, podem surgir oportunidades ou problemas que necessitam de um bom investimento, mas nem sempre possuímos esse dinheiro disponível. Por isso, vender seu imóvel pode ser a melhor solução. Mas, você já se questionou sobre quais são os direitos do locatário quando a propriedade é vendida?

Bom, essa grande quantidade de imóveis alugados significa que muitas pessoas têm que lidar com inquilinos em suas propriedades, ainda mais quando falamos sobre imóveis comerciais. Talvez a melhor opção para isso seja utilizar uma imobiliária para cuidar dos aluguéis e dos problemas que essa pessoa pode gerar no ponto comercial.

Já que são muitos proprietários nessa situação, decidimos fazer um texto explicando quais são os direitos dos locatários no momento de vender seu imóvel. Afinal, são poucas as pessoas que conhecem as leis que gerem esse tipo de situação.

Quais são os direitos do locatário?

De fato, o proprietário do imóvel possui o direito de vender o imóvel a qualquer momento. Mesmo havendo alguém que está alugando o ponto comercial. No entanto, como em toda lei do Brasil, existem algumas regras para isso.

Quem está alugando uma casa possui alguns direitos e o mais relevante deles é preferência na compra. Se o indivíduo que está alugando o imóvel fizer uma oferta igualando a condição de terceiros, possui o direito de obter a residência. Mas, e no caso de pontos comerciais? Como é que funciona?

A regra é a mesma, conforme a Lei do Inquilinato. Além disso, existe a necessidade de 30 dias antes de vender para qualquer outra pessoa, o locador notificar o inquilino de que pretende vender o imóvel. Para que o empreendedor possa exercer sua preferência legal, caso tenha dinheiro e vontade. Após esse prazo o dono do imóvel fica liberado para vender para qualquer indivíduo interessado.

No entanto, a venda deve ser superior ou igual às condições que foram oferecidas ao locatário, para não ter problemas na justiça. Pois, se o locatário verificar o preço pelo qual o imóvel foi vendido e for inferior ao preço oferecido a ele, então poderá entrar na Justiça e causar um processo de perdas e danos morais. Enfim, o negócio pode até ser desfeito.

O novo proprietário pode tomar o imóvel alugado?

Na lei é previsto que o novo locador possui o direito de tomar o imóvel comercial. Para isso, deve emitir um comunicado, informando o empreendedor, que terá até 90 dias para fazer a sua mudança. Isso ocorre pelo princípio de que no momento em que a venda foi realizada o contrato de locação foi encerrado.

Inclusive o locatário poderá propor uma ação de despejo imotivada ou para uso próprio do imóvel. No entanto, uma conversa é mais recomendada para resolver a situação. A exceção dessa lei é se caso houver no contrato uma cláusula de garantia que prevê essa situação.

No entanto, existem alguns casos de que o pacto de locação continua valendo, e eles estão previstos em lei. Sendo que essas situações ocorrem quando:

• No contrato exista uma cláusula estabelecendo que a locação permanecerá em curso no caso de venda;
• A locação tiver sido feita por tempo determinado;
• No contrato deve ter sido averbado junto à matrícula do imóvel, no Cartório de Registro Gerais de Imóveis competente.

Então, se você estiver em uma dessas situações, você precisará notificar o locatário para que ele desocupe o imóvel em até três meses. No entanto, na maioria dos casos as situações são resolvidas quando o indivíduo vai vender o imóvel. 

A lei dispõe ainda que isso vale não somente para as vendas de imóveis comerciais, mas também qualquer outra ação em que o proprietário transmite a propriedade a outra pessoa. Então, caso o ponto comercial tenha sido doado, arrematado ou serviu de permuta, as regras são as mesmas.

O novo proprietário pode solicitar um aumento nos pagamentos do aluguel?

No caso de venda de imóvel não existe a necessidade de se fazer um novo contrato, caso deseje manter a locação.  Contudo, é aconselhável realizar um aditivo contratual, para que conste o seu nome como novo dono locador.

E caso o inquilino decida entregar o imóvel antes do prazo, existe na lei uma determinação de que seja realizado o pagamento de uma multa. Que muitas vezes está prevista em contrato. Mas, nada impede que o inquilino negocie com o locador e ocorra uma rescisão amigável, não havendo a necessidade de pagamento de multa.

Quanto ao novo dono solicitar um aumento do pagamento do aluguel, é possível caso entre em acordo com o locatário. Não existe a possibilidade de realizar a mudança sem comum acordo. No entanto, pode existir um reajuste anualmente não importando o tipo de contrato.

Mas, o reajuste não pode ocorrer só de acordo com a vontade do novo proprietário, pois esse direito está assegurado na Lei do Inquilinato. Aliás, ela permite ocorrer um aumento só uma vez ao ano, que ocorre de acordo com o índice de inflação. Essa é uma das seguranças oferecidas pelos direitos do locatário.

Direitos do locatário: O que posso exigir sendo locador de um imóvel?

Para exigir coisas de alguém é importante construir uma boa relação com o seu inquilino. Para que assim você possa ter um bom entendimento com ele, quando existirem mudanças que deseje fazer, no imóvel ou no acordo. Contudo, é importante formalizar um contrato com todas as regras que são importantes para os dois lados.

Sendo que neste contrato devem constar, coisas como:

• A data para o pagamento mensal do aluguel;
• Coisas que não pode ser modificadas dentro do imóvel;
• Uma permissão ou não de sublocação de partes do imóvel;
• O tempo de ocupação;
• Quem vai realizar o pagamento de taxas e impostos, como por exemplo o IPTU.

É importante fazer esse tipo de contrato sem ferir os direitos do locatário. Por isso, contar com o auxílio de uma imobiliária ou de um especialista da área é sempre uma boa saída. Manter contato com o seu inquilino é uma alternativa para manter o imóvel em bom estado.

Deveres do locador

Algo semelhante aos direitos do locatário são os deveres que o locador possui. Aliás, eles estão expressos em lei para proteger o que seria em teoria a parte mais frágil economicamente do acordo. Entre esses deveres está a obrigação de garantir ao inquilino o uso pacifico do imóvel locado

Quando estiver oferecendo o imóvel para uma pessoa, o locador não pode ocultar detalhes sobre o local. Na verdade, é seu dever descrever de maneira minuciosa o local, falando até de defeitos de maneira clara.

Vender ou alugar: o que vale mais a pena?

Essa é uma questão complicada devido ao fato de que ela varia bastante de acordo com os valores envolvidos. Pois, se a pessoa possui um imóvel e não precisa do valor dele no momento, por que vender? Além disso, pode ser alugado e rendendo valores todos os meses para o proprietário.

No entanto, se você precisa do dinheiro para investir em algum negócio ou para pagar algum tratamento e não possui esse valor, a venda é uma boa opção. Pois, será menos custoso vender o imóvel do que obter um empréstimo, que nem sempre são oferecidos com juros suaves.

Mas, caso você não veja a necessidade do valor no momento e nem ache que seu imóvel vai se desvalorizar, pode manter o ponto comercial na sua carteira de propriedades. Então, é melhor ficar recebendo o valor do aluguel, já que é um pagamento fixo e geralmente com um contrato fixo. Ou seja, o empreendedor que alugar vai garantir o pagamento todos os meses.

Por fim, se você já tem imóveis e pretende ampliar a quantidade de propriedades, siga algumas dicas para ter mais sucesso nos negócios. É importante levar em consideração a área em que está comprando, porque regiões movimentadas e bem conceituadas sempre terão pessoas interessadas em alugar o imóvel.

LEIA TAMBÉM: Tudo sobre o contrato de locação para o proprietário

Se você vai vender seu imóvel, deve respeitar todas essas regras, para não ter problemas depois. Aqui na Place2b somos especialistas na locação de pontos comerciais. Quer alugar? Está no lugar certo, cadastre a sua propriedade agora mesmo e aproveite a nossa vitrine digital!