Lei do Inquilinato comercial 2022

No Brasil, toda pessoa está sujeita a regras que estabelecem os seus deveres e direitos enquanto cidadão. A situação não é diferente na hora de firmar um contrato, sobretudo referente a imóveis. Sendo assim, você que está pensando em alugar um espaço, precisa conhecer a Lei do Inquilinato comercial em 2022.

Já faz quase três décadas que o Brasil conta com uma legislação que trata exclusivamente sobre a relação entre inquilino e proprietário. Com o aluguel de imóveis comerciais sendo cada vez mais comum entre os brasileiros, assim como o residencial, essa lei acabou passando por algumas modificações.

No entanto, o fato é que você precisa saber que não pode alugar de qualquer jeito um espaço comercial para desenvolver o seu negócio. Há regras que tanto você, quanto o proprietário do imóvel, precisam cumprir para que nenhuma das partes acabe sendo lesada ou prejudicada.

Dito isso, pega o seu caderno de anotações ou abre o bloco de notas do celular e vem conferir um pouco mais sobre esse assunto:

O que é a Lei do Inquilinato e como ela atua no âmbito comercial?

A Lei do Inquilinato é a forma como popularmente é conhecida a Lei de número 8.245, atuante não apenas no âmbito comercial como também residencial. A legislação foi aprovada em 18 de outubro de 1991, com o intuito de regular as relações entre o inquilino e o proprietário de um imóvel e estabelecer direitos e deveres para ambos.

Essa legislação surgiu para regular de fato o mercado imobiliário de aluguel, visto que na época os regimentos já estavam extremamente desatualizados. No entanto, com o passar dos tempos, alguns itens acabaram sofrendo alterações por inúmeros motivos - o mais recente, inclusive, ocorreu ainda no ano passado.

Em suma, a Lei do Inquilinato estabelece quais são os procedimentos para a consolidação do contrato da locação de um imóvel, seja ele residencial ou comercial. É nessa lei onde estão listados os processos para admissão de um espaço alugado ou, até mesmo, o despejo do locador.

Vale lembrar ainda que o locatário / inquilino é aquele que está alugando o imóvel. Já o proprietário / locador é quem está cedendo um espaço que é seu, de sua propriedade, para uma terceira pessoa utilizar - mediante pagamento mensal.

O que define a Lei do Inquilinato no âmbito comercial e residencial?

Além de definir deveres e direitos de ambas as partes do contrato, a lei do Inquilinato aponta normas específicas em âmbito comercial e residencial. Ou seja, você não pode ser despejado ou pedir para encerrar o negócio de uma hora para outra sem arcar com algumas consequências, que funcionam como artifícios de segurança.

Um dos pontos que a Lei do Inquilinato define são justamente os prazos que envolvem a locação de um imóvel comercial ou residencial. Você precisa estar atento a isso na hora de estabelecer o contrato, para que nenhuma das partes envolvidas acabe entendendo errado e saindo prejudicada de certa forma.

Outro ponto que essa legislação de praticamente três décadas define são as questões referentes à devolução ou despejo do imóvel. Isso porque o locatário não pode simplesmente abandonar o local e parar de pagar o imóvel. Da mesma forma que o locador não pode simplesmente pedi-lo de volta de uma hora para outra.

O locador não pode reaver enquanto o contrato durar?

De acordo com o artigo 4 da legislação, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado. No entanto, o locatário, por sua vez, pode devolvê-lo pagando uma multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato.

No entanto, caso esse período de cumprimento não esteja estipulado, há ainda outro jeito. O locador e o locatário podem chegar a um acordo judicial e estipular uma multa específica para que ele possa deixar o imóvel.

Vale ressaltar ainda que a única maneira do locador reaver o imóvel, para além do término do contrato com o locatário, é no caso de despejo. Ainda assim, a Lei do Inquilinato comercial e residencial determina prazos e requisitos para que isso possa ocorrer.

Quando o locatário pode devolver o imóvel sem pagar multa?

Há um caso em que o locatário pode devolver o imóvel para o proprietário, antes do término do contrato, sem a obrigação de pagar uma multa. A demanda também está listada no artigo 4 da Lei do Inquilinato comercial e residencial.

De acordo com a Lei, o locatário não precisará pagar multa se a devolução do imóvel se o seu empregador, público ou privado, o transferir para trabalhar em outro local. No entanto, para isso, ele precisará notificar o locador por escrito com o prazo de no mínimo 30 dias de antecedência.

Lei do Inquilinato Comercial: prazo para devolver o imóvel

O fato é que os prazos de devolução estipulados na Lei do Inquilinato são os mesmos tanto para o âmbito comercial quanto residencial. Dessa forma, não importa se você vai alugar uma loja ou um apartamento, será preciso fazer a notificação com antecedência se for devolver o espaço antes do fim do contrato.

De acordo com o artigo 6º da Lei, o locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com a antecedência de 30 dias. Caso ele não faça esse aviso, o locador poderá exigir uma quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes.

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Qual é o prazo para solicitar o despejo?

Há casos também em que o locador poderá solicitar o despejo da pessoa que está alugando o imóvel. A Lei do Inquilinato estabelece dois motivos que justificam o despejo em imóveis residenciais e comerciais: a quebra de cláusulas contratuais e o fim da vigência do contrato.

No entanto, para que isso ocorra é preciso que aconteça uma ação de despejo. Como esse assunto é bastante polêmico e os motivos variam de processo para processo, pode levar de seis a doze meses até que seja concedida uma ação final que resulte, de fato, no pedido de despejo do locatário.

Mesmo assim, há casos em que a ação de despejo pode ser acelerada. Isso ocorre, geralmente, em situações de inadimplência em que não há garantia de pagamentos e, também, quando o contrato em vigência acaba, podendo o locador entrar com um pedido de liminar que pede a desocupação provisória.

Por fim, a Lei do Inquilinato estabelece que, a partir do momento em que o proprietário apresenta a notificação de despejo ao inquilino, o locador tem um prazo recomendável de 30 dias para deixar o imóvel. No entanto, caso o locador decida ir à Justiça para tratar sobre o assunto, esse prazo pode ser ainda menor.

As recentes mudanças da Lei do Inquilinato Comercial

Por conta da pandemia da Covid-19, a Lei do Inquilinato passou por algumas mudanças no ano passado. Em junho de 2021, foi colocado no Senado um Projeto de Lei estabelecendo que nenhuma pessoa poderia ser despejada de seu imóvel alugado até o dia 31 de dezembro, o último do ano, mesmo em caso de atraso de pagamentos.

A mudança ocorreu justamente por conta dos impactos financeiros, sociais e sanitários provocados pela pandemia do novo coronavírus que, apesar de estar mais controlada no país, segue provocando momentos de incerteza. No entanto, no âmbito comercial da Lei do Inquilinato, os requisitos são um pouco diferentes.

O Projeto de Lei estabelece que o valor máximo contemplado em um imóvel alugado para que o locatário não seja despejado é de R$ 1,2 mil. Ainda assim, ele precisará comprovar que não está tendo atividade comercial no espaço e que, por isso, não têm como arcar com a despesa mensal.

Mesmo assim, há um caso específico em que o locador pode conseguir reaver o imóvel durante esse período. Isso ocorre quando a locação é a única fonte de renda do locador e o locatário não está pagando a mensalidade determinada em contrato - mesmo que cumpra os requisitos da alteração da lei.

Suspensão de despejos e desocupações é estendida até março de 2022

Apesar da relativa estabilidade de novos casos e mortes por Covid-19 encarada pelo Brasil no último trimestre do ano passado, a pandemia segue sendo encarada com olhos de preocupação por parte das autoridades. Isso acabou gerando novos reflexos para a Lei do Inquilinato Comercial em 2022.

Se até metade de 2021 a decisão era de que nenhuma pessoa pudesse ser despejada de um imóvel alugado até o dia 31 de dezembro, agora as condições mudaram. Isso porque o ministro Luís Roberto Barroso, do Supremo Tribunal Federal (STF), estendeu as regras de suspensão para os despejos e desocupações para até 31 de março de 2022.

O motivo segue sendo os efeitos negativos provocados pela pandemia do novo coronavírus, o qual resultou em incertezas e mudanças de condições financeiras para muitos trabalhadores. Vale ressaltar ainda que a medida do ministro Barroso é válida não apenas para imóveis localizados em áreas urbanas como, também, rurais.

É importante destacar também que a lei que suspendia a possibilidade de despejo de aluguel até 31 de dezembro não abrangia imóveis rurais. A decisão de Barroso, então, acaba tornando ainda mais ampla e garantindo, de certa forma, mais estabilidade para algumas das pessoas afetadas pela pandemia.

E agora, quais são as situações de suspensão?

Apesar das mudanças vindas da medida do ministro Barroso, e que atingem diretamente a Lei do Inquilinato Comercial em 2022, as situações de suspensão seguem sendo praticamente as mesmas. A desocupação ou remoção promovida pelo poder público é um dos exemplos.

Além disso, está também suspensa a execução de decisão liminar e de sentença em ações de natureza possessória e petitória, incluindo mandado pendente de cumprimento. O mesmo vale para a desocupação promovida por medida extrajudicial ou despejo administrativo em locação e arrendamento em assentamentos.

Vale ressaltar também que a suspensão também pode ser aplicada em algumas hipóteses da Lei do Inquilinato. Um exemplo é quando o locatário demonstra a alteração de sua situação econômica e financeira, de maneira negativa, por conta da pandemia da Covid-19, quando o valor mensal do aluguel não for maior do que R$ 600 - para imóveis residenciais.

No caso de imóveis comerciais, a medida é a mesma, no entanto a base é quando o aluguel não é maior de R$ 1,2 mil. Em suma, as mudanças propostas continuam sendo muitas em comparação aos anos anteriores, mas ainda bastante semelhantes à de 2021, por conta da pandemia do novo coronavírus.

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Projeto visa proibir reajuste de aluguel até dezembro de 2022

Juntamente com as mudanças temporárias propostas pelo STF na Lei do Inquilinato Comercial, tramitam outros projetos que prometem mexer na legislação. Um exemplo é o Projeto de Lei de número 631/21 que visa proibir reajustes de contratos de aluguéis até o mês de dezembro de 2022.

O texto ainda está tramitando na Câmara dos Deputados e é de autoria do parlamentar Alexandre Frota, do PSDB de São Paulo. A proposta é válida para contratos de aluguéis de qualquer modalidade, seja ela residencial, não residencial ou comercial - que é justamente o foco de esclarecimento deste artigo.

No texto encaminhado à Câmara ainda consta que a retomada dos ajustes irá desconsiderar o acúmulo observado nos índices de correção dos contratos. Para o parlamentar, a medida irá ajudar a evitar o aumento de ações judiciais de despejo em decorrência da dificuldade de locatários de arcar com eventuais reajustes.

Frota argumenta ainda que o contrato de aluguel continuará sendo cumprido, mas não irá ignorar as dificuldades que os brasileiros estão passando por conta da pandemia do novo coronavírus. Em um cenário em que muitos afetados não terão como arcar com o aluguel, para o parlamentar, os locadores ao menos continuaram recebendo um pouco.

A importância de estar por dentro da Lei do Inquilinato Comercial em 2022

O fato é que os últimos dois anos têm sido extremamente difíceis para os comerciantes brasileiros, de uma maneira geral. O impacto econômico provocado pela pandemia foi gigantesco e fez com que muitos empreendimentos tivessem que fechar as portas, simplesmente por não serem mais autossustentáveis durante o período.

E um dos pontos que precisa ser levado em consideração pela grande maioria dos empreendedores hoje em dia é o aluguel. Afinal de contas, trata-se de uma despesa fixa que deve ser paga mensalmente e que, portanto, deve estar inclusa no planejamento de arrecadação do negócio.

E é justamente por isso que todo empreendedor ou comerciante precisa estar por dentro da Lei do Inquilinato Comercial em 2022. Em uma situação ainda adversa, com o impacto provocado pela pandemia, existem algumas condições que favorecem essas pessoas que sofreram economicamente e que não têm para onde ir com os seus negócios.

Sendo assim, tanto para o locador quanto para o locatário é importante estar atento às atuais condições que estabelecem os deveres e direitos de ambas as partes em um contrato de aluguel. Conhecer a legislação, no molde atual e temporário, é garantir que nenhum dos envolvidos será intencionalmente prejudicado.

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